路線価による評価額の計算方法、路線価図の見方、帳簿の閲覧･評価証明の申請手続の解説。
◆路線価の調べ方･閲覧方法･評価基準の解説
路線価という言葉を初めて耳にしたが路線価とはそもそも何の評価を示す指標であるのか？
言葉自体は聞いたことがあるが路線価とは具体的に一体何を示しているのか？
不動産や建築の世界に触れたばかりの方はこのように路線価が示す指標の意味がいまいち良く解らないと感じておる方も多いものじゃ。
土地の資産価値を示す指標であることはイメージ的には解るものの、路線価がどのように決定され実際に不動産物件の売買価格にどのような影響を与えているのか？という肝心な部分については解りにくい部分も多い。
現実的に路線価は不動産を購入すると誰にでも納税義務が生じることになる「固定資産税」などに関与する土地の資産価値を確認する上でとても重要な指標のひとつじゃ。
ここでは路線価に関する基本的な知識から路線価の調べ方、わかりづらい路線価図の見方･読み方について一個ずつチェックしくとしよう。
◆路線価とは1平米あたりの土地の相場価格のこと
路線価とは市街地などにおいて道路などを基準として地域一体の土地に付けられている価格のことじゃ。
具体的には、路線価とは道路に接する標準的な宅地の1平米当たりの相場価格の事を指しておる。
※路線価＝1平米あたりの土地の相場価格
宅地の評価額を算出する際、この路線価は非常に重要なデータとなり、基本的に路線価を基準としてそれぞれの宅地の奥行、形状、利用上の法的制限などに応じて数値が算出されておるのじゃよ。
そのため、資産課税を算出する固定資産税と路線価は密接な繋がりがある事がわかるのぉ。
◆路線価と固定資産税の関係
固定資産税の評価額の計算は「総務大臣」の定めた固定資産評価基準に基づき算出されておる。
更に、実際はこの固定資産評価基準に付帯して実際の相場との誤差を埋める為、路線価との関係を加えて正式な数値を決定しておるのが現状じゃ。
具体的な内容としては
●用途地域の区分分け
●近辺エリアの標準宅地の参照
●主要な街路への路線価の付設
●画地計算法
などの算出過程を得て固定資産税額の納税額が決定されているのが現状じゃ。
◆路線価を閲覧したい！自分で調べる方法とは？
路線価は前項でも解説したとおり固定資産税の計算に大きく関与している。
ではこの路線価はどうやってその価格を調べたら良いのじゃろうか？
実はこの路線価は自分で簡単に調べる事が可能なのじゃ。
◆路線価は自分で簡単に調べられる
路線価情報は管轄エリアの税務署が情報を公開しておるのでいつでも無料で閲覧及び調べる事が可能。
また各市町村によって異なるが、主要の図書館や公共施設でも帳簿を公開している場合がある。
自分が居住している地域の一番近くの路線価を公開している施設を知りたい際は、市役所の税務課に問い合わせてみるとよいじゃろう。
税務署まで行かなくとも意外と近くに路線価の帳簿を公開している施設があるかもしれんのぉ。
◆インターネットで過去の路線価相場を調べるには？
路線価は近年ではインターネットで情報を得ることもできるようになっておる。
国税庁では過去3年分の路線価図の閲覧を自由に開放しておるので過去の相場と現在の相場など路線価の推移を調べる際にはとても便利じゃ。
但し、不動産の売却を検討している場合などは、路線価の価格と実際に売買されている販売価格がまるでかけ離れているケースもかなり多いので注意が必要じゃ。
◆実勢売買価格を調べるならホームズやアットホームが便利
地域の不動産の相場価格を調べる場合は、ホームズやアットホームなどの大手物件総合情報サイトを活用して相場を確認した方が相場はつかみやすい。
調べ方は、調べたい不動産がある地域内で
●道路付け
●道路条件(前面道路の幅員)
●土地の間口
●土地の形状
●駅からの距離
など複数の条件が異なる物件情報を取得してプリントアウトし比較しながら相場を調べると良いじゃろう。
特に前面道路の幅員と間口は物件価格に大きく左右するため、自分の家の相場を調べる場合は同一条件に近いものを複数見つけ相場を探るのが基本じゃ。
また無料で査定を行なっている不動産会社もあるので詳しい相場価格を調べる場合は不動産会社を活用するのも良いじゃろう。
但しこの場合は信頼のおける不動産業者にのみ依頼すること。
知り合いなどがいない場合は情報の守秘義務などしっかりと対策を行なっている大手企業を選択した方がよいじゃろう。
◆路線価図の計算方法と見方(例:吉祥寺駅前の路線価図)
路線価図を自分で調べることが可能であるのはわかったとしてもその路線価図を実際に目にしてみると何とも意味がわからない。
このように感じておる方も多いかもしれんのぉ。
ここでは例として関東大震災後に武蔵野台地という頑丈な地盤が注目を集め、人気が更に高まっている武蔵野市の吉祥寺駅近辺の路線価図を参照に路線価図の見方をチェックしてみるとしよう。
◆路線価評価額を計算してみよう
路線価図の吉祥寺駅前の道路に記載されている2400B。
この2400Bとは、「路線価とは1平米あたりの土地の相場価格のこと」の項でも解説しておる通り1平米あたりの数値が記載されておる。
但し路線価図で使用されている単位は1平米あたり千円単位となっておる。
その為、この吉祥寺駅前の道路の路線価図では2,400,000円/平米となるのぉ。
尚、2400の後ろの英記号は借地権割合を表しておる。
吉祥寺駅北口の道路の「B」という記号は借地権割合の評価が約80%の評価となる意味を示しておるというわけじゃ。
この道路に隣接している土地が仮に100平米であった場合の土地の路線価評価額は以下のようになる。
☆所有権更地の路線価評価額＝2,400,000円×100=240,000,000円
☆借地権更地の路線価評価額＝2,400,000円×100×0.8(80%)=192,000,000円