中古住宅･中古物件の瑕疵担保責任期間と権利の履行について

中古住宅と新築住宅の瑕疵担保責任の範囲は大きく異なる。

また躯体の基礎となる構造部分、建物の設備となる部分など瑕疵担保責任の範囲は同じ建築物でも場所や設備によっても異なってくる。

ここでは中古住宅の瑕疵担保責任期間と権利の履行手順、新築住宅の10年保証の成り立ちについてチェックしていこう。

中古住宅･中古物件の売買における瑕疵担保責任期間は民法によって物件の引渡し後2ヶ月以内と定められておる。

尚、この瑕疵として認められる基準としては
●隠された瑕疵
●常識的な範囲にもかかわらず認識していなかった瑕疵
　など引渡し時において売る側の個人が瑕疵を把握していたにも関わらずその瑕疵を隠蔽していたケース。

そして、双方の認識不足ではあるが常識的な範囲の瑕疵が発見されたケースなどじゃ。

上記に該当すると認定される瑕疵が発見された場合は売買契約書に基づく瑕疵担保責任の履行を行なうことが可能となるわけじゃ。

※中古住宅･中古物件の売買の瑕疵担保責任期間は原則2ヶ月

中古住宅の瑕疵担保責任期間は原則2ヶ月が基準となっておるが、もし売主が個人ではなく不動産業者の場合についてチェックしておくとしよう。

売主が不動産業者(宅地建物取引業者)の場合とは、以前の持ち主から家を買い取り所有権が不動産業者となっている物件が対象となる。

よくあるケースとしては競売などで不動産業者が物件を購入しリフォームを施した上で販売をかけるようなケースが多いのぉ。

このように不動産取引を生業とする宅地建物取引業者が中古住宅の売主となっているようなケースでは、個人の場合と異なり瑕疵担保責任期間が2年に延長されることになっておる。

※売主が宅地建物取引業者の場合の瑕疵担保責任期間は2年間

一般的に築年数がかなり経過している不動産物件の売買を行なうようなケースではある程度の瑕疵があることは想定されるため、建物部分に関する瑕疵に関しては特約として「瑕疵担保責任を負わないこととする」という一文を加えているケースが多いものじゃ。

しかし、売主が宅地建物取引業者である場合に関しては、このような特約も認められず瑕疵の状況によって民法に則り瑕疵担保責任･損害賠償の範囲が検討されることになるのじゃ。

※売主が宅地建物取引業者の場合は「瑕疵担保責任を負わない」とする特約は無効とする

中古物件の売買契約が行われ、登記簿謄本上の所有権者も購入者へ移り物件の引渡しが行われた場合について確認しておくとしよう。

中古物件の瑕疵担保責任期間は契約書に別途特約条項などを設けない限り、原則として2ヶ月以内(売主が宅地建物取引業者の場合は2年)となっておるのは前述した通りじゃ。

もし物件引き渡し後2ヶ月以内に瑕疵が発見された場合は、

①まず売主に現状の確認(立会い)
②売主に瑕疵の修繕の費用請求

以上の順序で瑕疵担保責任の権利を履行することが認められておるのじゃよ。

瑕疵担保責任は、その売買形式によって瑕疵担保責任を追及できる期間が定められておる。

この瑕疵担保責任期間内においては、
●損害賠償請求
●契約解除請求
　などの請求権が購入者には認められておる。

しかし、以前はこの瑕疵担保責任に対して「特約」を設ける事で瑕疵担保責任期間を意図的に短縮する売買契約が数多く執り行われてきた歴史がある。

もちろんその全てが悪意のある特約とは限らんのじゃが一般的に不動産業者に対して、不動産知識の乏しい一般の不動産購入者を保護する必要性が出てきた訳じゃ。

そこで、新築物件の建築の場合は建築の基本構造部分に関し「品確法」の制定をもとに10年保障が義務付けられるようになったのじゃよ。

宅建業法(民法)に基づく新築住宅・中古住宅･土地･リフォームの瑕疵担保責任期間･損害賠償範囲の解説。