瑕疵担保責任期間・損害賠償範囲の解説

宅建業法(民法)に基づく新築住宅・中古住宅・土地・リフォームの瑕疵担保責任期間・損害賠償範囲の解説。

◆雨漏り・シロアリによる中古住宅の瑕疵担保責任の効力範囲

 中古住宅の瑕疵担保責任期間は原則2ヶ月として認められている。

 しかし現実的にはどの程度の瑕疵が瑕疵担保責任の効力が及ぶ範囲として認められるのだろうか?

 ここでは代表的な中古物件の瑕疵とシロアリ被害、雨水の侵入などの雨漏り問題について確認していこう。

1.中古住宅の売主が負う瑕疵担保責任の範囲
2.瑕疵担保責任は売買契約書に記載
3.中古住宅の雨漏り・シロアリは修繕後でも悪意はなくとも瑕疵として認められる
4.中古物件の雨漏り・シロアリの瑕疵担保責任の効力範囲について

◆中古住宅の売主が負う瑕疵担保責任の範囲

 中古住宅の売買を行なう場合は購入者側だけではなく売主側も瑕疵担保責任についてしっかりとした知識を身に着けておく事が重要じゃ。

 特に瑕疵担保責任の適用範囲として定められておる幾つかの項目に関しては売主側に例え悪意などはなくとも瑕疵担保責任が問われることになるためじゃ。

 中古住宅の売主が負う瑕疵担保責任の範囲は基本的に以下のような瑕疵が発見された際に対象となるのじゃ。

【中古住宅の瑕疵として認められる主な種類】
★雨漏り
★シロアリ
★建物の構造上主要な部位の木部の腐食
★給排水設備の故障

 これらの瑕疵が発見された場合は、売主は瑕疵担保責任期間内においては、売主の費用負担で瑕疵を修繕する義務を負うことになるのじゃよ。

◆瑕疵担保責任は売買契約書に記載

 瑕疵担保責任の範囲の項目に関しては売買を執り行う際の「売買契約書」もしくは「重要事項説明書」に記載されておる。

 書面には瑕疵担保責任と記載されている項目をしっかり確認しておく事じゃ。

 特に個人間で行われる中古物件の売買に関しては瑕疵担保責任の範囲を明確に定めておく必要があるじゃろう。

◆中古住宅の雨漏り・シロアリは修繕後でも悪意はなくとも瑕疵として認められる

 中古住宅物件の売買において、最も注意しておきたい点が
●雨漏り
●シロアリ
 などの瑕疵の問題じゃ。

 前述したとおり、雨漏り、及びシロアリによる害に関しては瑕疵担保責任範囲として具体的に認められておる項目じゃ。

 売主側が、過去に一度でも雨漏りやシロアリの害を被った経緯があるのであれば、これらの事実を事前に説明しておく事が大切となってくる。

 これは、例え既に修繕を終えている場合においても、かつ悪意はなくとも、瑕疵の隠蔽として捕らえられる可能性もある為じゃな。

 その為、売主側としては雨漏り・シロアリ被害の有無に関しては売買を行う前にしっかり確認を行なっておくことが必要じゃ。

※中古住宅の雨漏り・シロアリは修繕後でも悪意はなくとも瑕疵として認められる為、中古物件の売買契約の際は要確認

◆中古物件の雨漏り・シロアリの瑕疵担保責任の効力範囲について

 購入者側としては、雨漏り・シロアリの害に関して「どの程度まで瑕疵担保責任の効力が及ぶのか?」という責任範囲についてもしっかりと把握した上で中古物件の売買契約をとり行うことが重要となってくるのお。

 例えば、雨漏りの場合は、一般的に考えられる「屋根部分からの雨漏り」に限らず、
●外壁部分からの浸水
●サッシ部分からの雨水の吹き込み
 なども瑕疵担保責任の範囲として認められておる。

 またシロアリに関しては、
 「シロアリの被害が建物本体に確認されるかどうか?」
 という点が瑕疵担保責任範囲の判別の規準となっておる。

 例えば庭の植木にシロアリを確認したとしても建物本体にシロアリを確認できない限り、瑕疵担保責任を履行するのが困難となるケースもある事を把握しておくことが大切じゃ。

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