瑕疵担保責任期間・損害賠償範囲の解説

宅建業法(民法)に基づく新築住宅・中古住宅・土地・リフォームの瑕疵担保責任期間・損害賠償範囲の解説。

◆瑕疵担保責任の修繕費用の請求範囲と売主・買主の現場立ち会いのポイント

 中古住宅の売買契約を行った後に瑕疵が発見された場合は必ず瑕疵部分の確認を行なうために売主・買主双方の立ち会いが必要となる。

 ここでは売主と買主が瑕疵部分の確認を行う前のポイントと瑕疵担保責任が履行された場合の修繕費用の請求範囲について確認していくとしよう。

1.中古住宅の瑕疵が発見された場合の注意点について
2.売主が宅地建物取引業者の場合のポイント
3.修繕費用以上の費用は請求出来ない

◆中古住宅の瑕疵が発見された場合の注意点について

 中古住宅の物件引渡し後、瑕疵担保責任期間内(原則2ヶ月以内)においてもし瑕疵を確認した場合。

 このようなケースはあって欲しくないケースではあるが、もし瑕疵が発見されたケースについての具体的な行動指針と損害賠償の範囲について説明するとしよう。

 まず、前項で解説したような中古住宅の瑕疵として認められる範囲内と想定される瑕疵を確認した場合は、前述したとおり売主に現状の確認をしてもらう事が何よりも大切じゃ。

 しかし、この立ち会いを行なう際には幾つかの注意点がある。

 まず一つ目のポイントは、絶対に個人間同士のみで立ち会いを行わないことじゃ。

 中古物件の売主は個人、もしくは競売などで物件を入手しリフォーム販売をしているような建築業者が多い。

 売主が個人の場合はおそらく売買契約を仲介業者を通して行っておるはずじゃから、契約を行った仲介業者に連絡を取り現状を報告しておくことが大切じゃ。

 売主へ直接連絡を行う前に第三者に確認をしてもらうことで期日を明確にできる利点や、瑕疵に範囲に該当するかどうか?といったアドバイスを受けることも可能となる。

 実際に瑕疵担保責任の範囲に該当するかどうかといった判断は難しいため、第三者を通しておくことが重要になってくるのじゃな。

※売主と現場立ち会いを行う前に第三者に確認してもらうこと

 不動産の仲介業者とは、不動産物件の販売に関わる広告打ちや現地販売などでの営業活動を行い、契約に至った場合に手数料を受け取る事を商売としておる不動産業者のことじゃ。

 一般的に広く知られておる不動産仲介業者としては、「三井のリハウス」「住友不動産」などがあるのぉ。

 仲介業者は中古物件の売買契約業務までを行なっておる為、まずは個人間で連絡を取らずに仲介業者に状況を報告するようにしておくと良いじゃろう。

 これは売主が個人の場合だけでなく不動産業者(宅地建物取引業者)が売主の場合も同様じゃ。

 仲介業者を通して売買を行った場合は、基本的に売主との立ち会い前に確認をしてもらい、実際の立ち会い日も第三者として入ってもらうようにしておくと良いじゃろう。

◆売主が宅地建物取引業者の場合のポイント

 次に中古住宅の売主が不動産業者で仲介業者などを一切通さずに売買契約を行ったケースについてもチェックしておくとしよう。

 このように売主が不動産業者の場合は売買契約までを一貫して一社で行なうケースが大半のケースじゃ。

 この場合は、まず知人の不動産関係者などに相談し現場を一度見てもらうようにしておくと良いじゃろう。

 もし知人などがいないようなケースでは一度、建築関係に強い弁護士に相談してみるのもひとつの方法じゃ。

 瑕疵にあたる部分が本当に瑕疵と言えるかどうかの判定にはなかなか難しい部分もある。

 その為、実際に似たようなケースであっても瑕疵担保責任に関する判例が異なるケースも多いため専門知識を持っている方に事前に確認してもらうようにしておくことが大切なのじゃな。

◆修繕費用以上の費用は請求出来ない

 発見された瑕疵に該当する部分が瑕疵担保責任の範囲内であるかどうかの確認を行い、実際に瑕疵担保責任を負う必要があると認められた場合の瑕疵の補修・修繕にかかる費用についてもチェックしておこう。

 仲介業者などの不動産業者を介していない売買契約を行なっている場合は、瑕疵担保責任の効力範囲を明確にする上でも前述した通り弁護士や土地家屋調査士など専門の者に資金を支払ってでも立ち会ってもらう事が大切じゃ。

 これは大規模な修繕が必要となるケースでは想像以上の修繕費用の請求を受ける可能性もある為じゃ。

 特に雨漏りやシロアリ被害に関する瑕疵に関しては、建築物の躯体そのものに支障をきたし耐震性能の低下や建築物の崩壊の危険性も考えられるため大規模な工事が必要になるケースも多いものじゃ。

 尚、中古物件の売買における瑕疵担保責任では、瑕疵に対する修繕費用に対して売主にその費用を請求できる事となっておる。

 じゃから、修繕費用以上の費用を請求したり損害賠償を請求することは認められておらん点もしっかり把握しておく事が大切じゃ。

※瑕疵の修繕にかかる費用は売主に請求が可能

 尚、瑕疵の有無によって締結されている契約を解除することは認められておらんのじゃよ。

 中古物件の売買については、これらの点を売買前に確認しておく事が重要となるのぉ。

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